承租公房使用权是否属于遗产范围?
王老先生和马老太太是某国企的职工，有三个儿子：大王，二王，三王。为了照顾王老先生家庭人口较多的实际情况，该国企将一套110平米的
公房分给王老先生和马老太太居住。1999年，该国企因房改原因，开始出售所属的公房。考虑到员工的经济能力，该国企同意员工可以购买部分产权，员工有购买剩余产权的资格和权利。于是，王老先生便出资1.2万元购得了60%的产权。2001年，马老太太去世。大王、二王也各自成家，该房屋实际上只有王老先生和三王居住。2009年，王老先生去世。随后，三王与父亲单位协商，以自己名义将该房屋40%的剩余产权购得，去于同年取得房产证。大王与二王得知该消息后，向法院提起诉讼，认为该房屋系父亲遗产，二人均有继承权，主张三人对该房屋各有1/3的份额。
法院经过审理后认定，根据我国继承法的规定，遗产包括财产和财产性权利。王老先生拥有该房屋60%的产权，而40%的产权份额仍然享有特定的公房承租权，40%的产权份额的承租权是王老先生专有的财产性权利。作为王老先生的继承人，大王、二王、三王对该房屋享有同等的权利。最后法院判决，扣除三王缴纳的购房款，三王向大王、二王支付该房屋市场价1/3的份额。
目前，我国没有明确的法律对该问题进行规定，结合本案的结果来看，基于
公房承租权派生的财产性权利，是可以作为遗产进行继承的。
实际上，公房承租权是否能够继承一直没有统一的规定，造成乱象丛生的局面。读者可参见以下规定。
原建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”
《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定：“居住
房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。”
《北京市房地产管理局关于启用<北京市公有住宅租赁合同>的通知》第七条规定：“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”
(来源：
北京房地产律师网 作者：李松、焦景收律师)
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