一房数租纠纷
2012-09-18 17:21:42   点击：

　案情：房某在某小区有住房一套，自2012年元月租与丁某使用一年，双方签定了租赁合同并到房屋租赁管理部门办理了备案登记。丁某在交付租金后因处理家事而于2月10日才准备使用房屋，但他去打扫房屋时突然发现尚某已经搬进了自己租赁的房屋，并且尚某拿出了与房某2月3日签定的租赁合同。请问，丁某该如何维权?
　　
本案涉及一房数租的合同效力问题。在房价高企、城市化进程加快的当下，越来越多的人选择在城镇租赁房屋以满足居住或经营的需要，使城镇房屋租赁市场异常火暴，随之也带来了一系列的问题，“一房数租”就是其中之一。解决这类问题，必须确定法律在权利保护上的先后顺序，确立权利冲突时的轻重地位。首先，占有作为准物权，已经被我国《物权法》确认，根据物权重于债权的物权理论确定合法占有租赁房屋的承租人为第一顺位合同履行主体，法律和法理依据更充分;其次，根据我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁应当办理登记备案手续，其规定虽然并不影响合同的效力，但这仍然是一种城市流动人口管理的有效措施和不动产占有与使用转移的公示，因此，登记备案行为也就提升了租赁合同承租人债权的效力;再者，合同有效成立的时间也反映了当事人要约承诺形成的时间，保护成立在先的合同承租人，更有利于实现维护良好的市场秩序，鼓励诚信的目的。因此，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条作了如下规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。同时，对本案中丁某不能实现合同权利的情形，付予了丁某请求房某“解除合同、赔偿损失”的权利。