房地产项目融资若干法律问题浅析
2012-09-18 17:07:36   点击：

房地产项目融资若干法律问题浅析
    针对拖欠工程款中的施工企业垫资部分，最高法院研究室人员明确指出，施工企业垫资如果确实已经物化到工程中，则该垫资属于优先受偿的范围。就是说，就施工企业垫资及银行贷款这两种房地产融资形式来说，垫资具有优先地位。《批复》的出台实施，对采用司法途径解决工程价款拖欠问题提供了有力的支持，施工企业通过行使工程价款优先受偿权解决拖欠工程价款问题成为可操作的现实，受到建筑业界的普遍欢迎，但这对银行信贷资产的安全却产生了较大的冲击。
    1、买受人商品房交付请求权与建设工程价款优先受偿权的冲突
    如前所述，《批复》第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。也就是说，相对于施工企业的工程价款优先受偿权，已经支付全部或者大部分款项的买受人在请求商品房交付方面享有优先权。最高法院研究室人员对此的解释是，消费者购买商品房是一种生存权利，同时还关系到社会的稳定；而承包人的权利主要是一种经营权利，生存权利应当优先于经营权利受到保护。
    2、多种权利共存情况下的冲突
    如前所述，买受人的商品房交付请求权是不能对抗抵押权的，只能行使债权请求权来获得救济。根据《批复》的规定，买受人的商品房交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。这样一种两两相胜的微妙关系，导致了多种权利共存情况下法律关系的复杂化。
    现举一例说明： 
    某商品房工程，取得预售许可证后，进行预售。已售出部分，解除了原来设定的在建工程抵押，由购房人申请了按揭购房，用所购房屋设定了抵押；在购房款支付方面，部分购房人支付了超过50%的购房款，部分支付不足50%；现该商品房项目竣工验收合格，因开发商拖欠工程款，施工企业于法定期限内提起诉讼要求行使建设工程价款优先受偿权，申请人民法院将该工程依法拍卖，以该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
    该例中出现了商品房交付请求权、建设工程价款优先受偿权及抵押权，其中抵押权又可细分为在建工程抵押权及房屋抵押权。在同一项目中出现了上述多种权利冲突并存的复杂局面。
    本人认为，该例中，就未出售的房屋部分施工企业享有优先受偿权，银行依据建工程抵押权具有第二顺位的受偿地位；对售出房产中购房款支付未超过50%的部分，施工企业也优先受偿权，购房人由于付款未超过50%,故无权对抗施工企业要求以房屋拍卖以该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，同时按揭银行依据房屋抵押权也优先于购房者具有第二顺位的受偿地位；对售出房产中购房款支付超过50%的部分，施工企业无优先受偿权，该房屋应当依法交付购房人，按揭银行于该房屋上设立的抵押权不受影响。
    通过以上分析，我们初步了解了房地产融资过程中各方主体之间的一些权利冲突问题。以上复杂的法律关系，为律师非诉法律服务提供了充分的操作空间。房地产开发融资过程中采取不同的操作方案，各方主体的权利将受到截然不同的影响。
 来源：北京房地产律师网 北京拆迁律师网