租赁房屋买卖纠纷
实践中，有大量二手房在出让之前处于一种租赁状态，业主及房屋买受人如未妥善处理与承租人之间的关系，可能会引起纠纷。
一、常见纠纷类型
1、损害承租人的优先购买权引发纠纷
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第132条规定及《合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋时，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。
对于优先购买权的性质认识问题，理论界一直有不同看法。一种观点认为承租人的优先购买权附随于租赁合同关系，本质上仍属债权。另一种观点认为承租人优先于他人享有购买权，而他人是不特定的多数人，这显然不是债权所具有的特征，而且承租人的优先购买权具有法定性，故而认为承租人的优先购买权是一种物权。
司法实践中，最高人民法院对此问题的认识也出现了一个变化过程。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第132条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。因2007年10月1日施行的《物权法》并未将优先购买权规定为物权，最高人民法院在2008年12月24日废止了上述规定，将承租人优先购买权定性还原为债权，并在2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。
尽管承租人不能再以侵害其优先购买权为由确认出租人与第三人签订的合同无效，但并不意味着损害承租人的优先购买权无需承担任何责任。
损害出租人的优先购买权有多种形式，通常来讲，主要有两种情形:
第一、出租人在转让房屋之前，未告知承租人，直接损害承租人的优先购买权。在此情况下，承租人虽不能以损害优先购买权为由请求确认房屋交易合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定， 承租人可以请求出租人承担赔偿责任。从司法实践判例看，赔偿范围通常包括直接损失和间接损失。其中，直接损失主要是重新寻找租赁物、搬家等额外费用损失，间接损失主要指机会损失，如同地段购置同等类型房屋的差价损失。
第二、出租人在转让房屋之前，告知承租人房屋出让的事实，但告知承租人的出让条件与其实际成交条件相差较大。与第一种情形相同，承租人在此情况下仍不能以优先购买权受损为由主张交易合同无效。但是，如果出租人与第三人存在恶意串通，告知承租人的出让条件明显高于与第三人的交易条件，承租人可以根据合同法第五十二条第(二)项规定，请求确认房屋买卖合同无效。
2、 损害承租人继续承租房屋的权利引发的纠纷。
根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该条规定了“买卖不破租赁”的原则，即在租赁期限未到的情况下，即使房屋发生转让，承租人有权以原有条件继续租赁房屋。这意味着，即使买受人合法购得房屋，在承租人不配合的情况下，也无法占有房屋，需等承租人租期届满才能完成房屋交接。
二、律师建议
基于上述分析，在交易房屋为带租约的情况下，为避免纠纷，买卖双方均应谨慎从事，注意以下几个方面：
第一、买家一方应详细了解租约情况，包括租金和租期等，判断租金的合理性，剩余租期是否会影响到房屋的交付和装修等。
第二、买家一方还应核实承租人优先购买权的落实情况，如卖家是否已尽到通知义务，承租人是否已经明确放弃优先购买权等。
第三、卖家一方务必在房屋出售之前，以书面形式告知承租人房屋拟出售的事实，告知内容应包括交易的主要条件，如成交价格、付款时间和方式，交房时间等，并让承租人签字确认。
第四、签订房屋买卖合同时，可将承租人作为合同单独一方或者要求承租人出具书面意见，表明其对房屋交易无异议或者明确放弃优先购买权。
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