直接转让房地产项目中的法律问题
2012-09-18 17:09:28   点击：

直接转让房地产项目中的法律问题
以协议转让土地使用权的方式实现项目转让，是最为直接的项目转让方式，又称直接转让项目方式，是指转受让双方直接以合同方式约定项目的土地使用权和项目建设开发权买断性转移权利和义务。项目所有权是合同的标的，转移后转让方不再享有土地使用权和开发建设权。
根据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》的规定，在实务操作中，项目直接转让应当具备一系列的实质要件和形式要件，从而该转让方式具有自身的优缺点。
1．项目直接转让须同时具备的实质要件
第一，转让人和受让人都应当具备房地产开发经营资格，但受让方受让后并非为经营开发的，受让人可不受经营资格的限制；
第二，转让人已经合法取得土地使用权，并交付了土地出让金。如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续和补交了土地出让金；
第三，转让的项目应当依法得到了批准，有规划、建筑、施工许可证，手续合法；
第四，转让方已完成了一定的投资，投资达法定比例（占总投资额的25％以上）；
只有符合上述实质要件，转让行为才不至于因违反法律的禁止性规定而无效。
2．项目直接转让应当同时具备的形式要件
第一，须办理土地使用权转让批准、登记手续；
第二，须办理规划报建和施工许可的备案更名手续；
第三，须向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。
对上述形式要件的违反，在合同已实际履行时可以补办手续而使合同有效。
3．项目直接转让方式的优点和缺点
项目直接转让方式的优点在于：一是受让方可以取得相对无暇疵的项目权利，不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务（如担保等）而影响、妨碍、拖累项目过户后的开发行为，受让方的权利能够得到充分保障；二是因付出项目转让款和税费而取得等额的税务发票可列入项目开发成本，表面上虽然缴交了过户税费，但因为有合法的成本入账而减少了项目经营利润，从而可以少交企业所得税。
项目直接转让方式的缺点在于：一是手续复杂，要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险；二是需缴纳数额相当可观的过户税费，包括营业税、契税、印花税、地方教育附加等税收和交易手续费。因此，采取此种方式进行项目转让的成本高、手续繁琐。

 来源：北京房地产律师网 北京拆迁律师网